以上為廣告溫州公司網站建設，以下為正文

◎來源丨溫州房哥

◎文/編丨房哥團隊

◎來源丨溫州房哥

◎文/編丨房哥團隊

在上周文章《 市區樓市“重演2014”？No！但更讓人擔憂的是…… 》中，房哥說到，溫州樓市的“癥結”，在于 總量過剩、品質住宅趨于飽和，而 新增需求不足。

關于如何增加樓市需求這個問題，政府可謂絞盡腦汁，想到的辦法，大多是試圖通過產業集聚（特別是新興產業集聚）推動人口集聚。這幾年，無論是濱江CBD、七都未來科技島，還是浙南科技城、甌江口，還有城西剛剛公布的《加快西部新城核心區產業招商實施意見》征求意見稿，都以產業政策和招商引才為抓手……

展開全文

▲截圖自鹿城區政府官網

▲西部新城核心區范圍示意：北至甌江路、西至諸甬溫鐵路、南至過境路、東至甌斯達路圍合而成的矩形區域。圖據：溫州市自然資源和規劃局官網、溫州房產圈

咱們以“西部新城”相關政策為例：

----產業導向：西部新城核心區鼓勵時尚智造、裝備制造、數字經濟及相關生產性服務業等行業企業、總部企業、商會類機構及溫商落戶；

----招商引資：重大產業項目落地享有建設獎勵、貢獻獎勵、建筑品質獎勵、轉讓權益、租賃補貼（具體不展開，詳見文末原文鏈接）。

----招才引智：享有高管獎勵、解決人才子女教育問題（在學前和義務教育階段，落地企業F1、F2類人才統籌解決其子女入學，E類以上層次人才、全日制碩士研究生優先解決其子女入讀區級公辦學校）。

根據《加快西部新城核心區產業招商實施意見》（征求意見稿）概括，以文件原文為準

同樣的路數、熟悉的味道，剛剛完成“騰籠”的西部新城，還是圍繞著高端制造業及其相關生產性服務業做文章。

▲鹿城西部新城概念方案示意效果圖，以規劃落地實施為準。/來源 溫州新聞客戶端

“西部新城”的規劃，走得還是高大上路線。對此，我們認為其落地實施，還是要吸取其它一些片區“高舉高打，卻沒有多少實效”的經驗，注意接溫州的地氣， 與區域的資源稟賦相匹配。

為啥這么說呢？因為在當下這個城市發展階段，溫州試圖通過“招商、引資、引才”等手段在新興產業端發力，難度較大。

原因剖析

目前經濟發展已經進入新常態，顯然已經過了產業全面擴張的年代，正因為傳統產能過剩，才有了這幾年的供給側改革。

傳統產能過剩，許多城市在“去工業化”的陣痛中。由此，大家不約而同，都想在新能源產業、信息產業、高端制造業、高端服務業等方向發力。

但問題在于“僧多粥少”，“分蛋糕”的城市很多，而蛋糕就那么大。現在的城際競爭，相較當年的“招商引資”搞工業多贏，其內卷程度，已不可同日而語。

而溫州在這方面的競爭，別說和杭州寧波相比，就與兄弟城市嘉興、湖州等相比，也沒有多少優勢。

就以近年來引進的新能源產業項目“某馬”為例，早期項目方曾與湖州某區招商洽談，可人家政府選擇的項目更多，根本看不上，最后來到了溫州。地方政府選產業，但更關鍵的是：產業也在選擇地方。

溫州之所以在這場“雙向選擇”中沒有競爭優勢，原因是多方面的，比如土地成本高，生活成本較高、人才吸引力不足，加上當前產業發展和鏈條延伸主要圍繞著都市圈的集聚效應和溢出紅利，如環滬長三角、廣深珠三角等等，溫州在這方面，也吃虧不少。

如果你只能“吃別人挑剩”的，加上別人也“吃不飽”，那么可想而知，你能寄多少希望于此。

溫州的原先優勢，在于依靠“白天當老板、晚上睡地板”的精神，構建起完備的傳統輕工制造業產業鏈生態。然而在新興產業重構和引進方面，這個優勢，發揮不了作用。

看來，依靠產業集聚帶來有質量人口的持續流入，來撐起溫州樓市的新增需求，目前來看并不現實。那么，溫州樓市的后續增量需求，到哪里挖掘呢？

關于這一點，我們先來看下面這組數據：

這130萬以上的新溫州人，在溫州生產、生活，但是溫州公司網站建設他們中絕大多數并沒有在溫州置業、沒有在溫落戶。他們中的大多數是 制造業、 普通服務業從業人員。

這一批新溫州人的收入情況、居住租金情況如何呢？

12月初，房探以位于鹿城鞋都的大都市女鞋智造基地為采樣點，進行了采樣調查。

房探了解到大都市女鞋智造基地園區及其周邊聚集了上千家鞋生產企業，從業人員近2萬人。其中，大都市女鞋智造基地入住各類鞋企100多家，從業人員1萬余人（住宿在產業園宿舍的約有四五千人）。企業員工各層級多為新溫州人，溫州本地人比例占比大致在1-2%。

▲園區實景圖

房探了解到部分鞋類公司各類層級藍領收入及租金大致分布：

年收入

租金

普工

5萬上下浮動 （保底+計件）

≤500元居多，多住宿舍

普通技工

7-8萬上下浮動 （保底＋計件）

租金500-2000元檔較受歡迎。其中，類似單身公寓一室一衛一小廚租金大致在500-1200元，視房源情況而定。兩室一廳一衛則多在1500-2000元左右。小情侶、或家庭多在外合租。

高級技工/主管

10-20萬上下浮動 （保底+計件）

廠長、經理級等高管

20-50萬上下浮動 （保底+利潤分紅）

▲或有誤差，以實際為準

園區有廠房配套員工宿舍，通常標配普通員工四人間、主管兩人間、經理一人間。提供宿舍或提供租房補貼，普通員工約300-1000元左右。

▲廠房宿舍外景及樣板房實景圖

房探另從普通服務業了解到，普通從業人員大多入住集體宿舍，月租金≤500元，且多由雇主提供；而有一定技術含量的從業人員（如廚師、技師等）多選擇普通民房改造的單身公寓等，月租金≤1500元；雙職工家庭、拖家帶口的等多選擇單租套房，月租金2000元上下視房源情況、區位等浮動。

另外，房探了解到，因大拆大整，舊村落地房等被拆除，而新開發的安置房、商品房等項目的出租房源出租成本較高，這些房源大多不是 新溫州人租房的對象。

可見，溫州市區的住房市場，對這一龐大的階層并不友好，他們的 住房需求，因為總價的門檻原因，更是長期被抑制。

其實，這幾年我們注意到，市區與新溫州人居住需求有一定匹配度的小微戶型，供應極少。有類似產品供應的，比如鹿城之光、世紀之光、歡樂天地、天空之城等多個項目供應的少量建筑面積約75+㎡的戶型，亮相后基本被搶光。

最近的小戶型案例，是位于甌海潘橋的萬科·映星河。

▲項目相對位置示意

據反饋，該樓盤首開購買75㎡的客戶中，絕大部分為新溫州人，他們一直想在溫州安家落戶，但苦于商品房置業門檻（特別是首付）相對較高。

那么，怎么去滿足這個群體的置業需求呢？根據我們調查了解，其房源條件應該是這樣的：

建筑面積約70方上下，不大于75方的兩居室；

總價區間在100萬-130萬左右，最好不要超 過150萬 。

換句話說，這樣的房源，單價大致在1.5-2萬元/㎡之間。但實際上，這幾年溫州符合他們需求的商品房新盤幾乎沒有。

那么，問題來了，市場有龐大的需求基數，但類似的產品為什么供應極少，或者沒有批量出現呢？

這個問題，除了地段以外，關鍵在于土拍時的規劃設計條件設置，非常不利于設計小戶型，且主要體現在機動車位的配比上。

根據住宅停車配建指標，建筑面積約60-90㎡車位配比都是1：1。

項目

機動車(車位/戶)

商品房、拆遷安置房

戶建筑面積>200㎡或別墅

2.0

140㎡<戶建筑面積≤200㎡

1.6

90㎡<戶建筑面積≤140㎡

1.2

60㎡<戶建筑面積≤90㎡

1.0

戶建筑面積≤60㎡

0.6

小區物管等配套附屬用房（車位/100㎡建筑面積）

0.3

注：公共租賃住房應充分利用地下空間設置至少一層地下車庫作為公共停車庫，停車泊位數量不少于總戶數的20%。

▲《溫州市區建筑工程停車配建標準及規劃管理規定》（溫市規[2017]83號）

也就是說，設計60方的小戶型，相比90方戶型，要多配置1/3的車位。

在這種情況下，如果批量建設70方左右的小微戶型，就意味著地下室挖兩層都很有可能不夠！挖三層，建設成本直線飆升，且車位后期極有可能賣不掉（小戶型車位需求少）。

因此，無論從成本還是收益的角度考慮，開發商沒有任何積極性去供應70方上下的小微戶型。

咱們回過頭來看西部新城規劃。

▲西部新城核心區范圍示意：北至甌江路、西至諸甬溫鐵路、南至過境路、東至甌斯達路圍合而成的矩形區域。圖據：溫州市自然資源和規劃局官網、溫州房產圈

位于西部新城核心區的廠房已經悉數搬走， 目前鹿城的制造業大多集聚在鞋都、藤橋、仰義、豐門一帶，與西部新城距離最近。所以，我們認為用騰挪出來的西部新城土地，來化解這一批新溫州人的居住問題，其實大有可為。

A

購房：車庫配比政策傾斜

從區位條件來看，西部新城相對偏西的地塊， 毛坯售價完全有條件低至1.7-1.8萬元/㎡，要知道，黃龍的鹿城之光，目前在售價格加上各種優惠之后，許多房源毛坯價在1.7萬/ ㎡之下。

單價門檻能讓新溫州人夠得著，只要戶型面積段也往下調，那么這批需求就可以得到一定程度的釋放。只要政府在土拍時，在車庫配比上做一定的政策傾斜，引導市場做小微戶型，那么將會有一大批新溫州人夠得著市區商品房的總價門檻。

B

租房：商務用地可做單身公寓

假定類似單身公寓的配置租金為1500元/㎡，面積30方，售價不到30萬，那么從投資回報率來考慮，還是比較可觀的。

只要回報劃算，市場就有動力去供應相對應的產品。這其間，只差政府的臨門一腳。

所以，不開玩笑，這或許是溫州樓市未來增量需求的希望所在。而西部新城可以成為這樣的“試驗田”……

好了，今天就說到這！

聲明：本文所采用信息和數據均來自政府相關部門，以及可信任媒體等公開渠道，但無法確保其完整性和準確性。本文所形成的分析、或觀點均由[溫州房哥]后臺及其相關專家編寫，僅供交流探討之用。未經本微信公眾號平臺組織正式許可與授權，任何個人或組織只可原文轉發，不得以任何手段或形式竊取發布。如引用刊發，須注明出自[溫州房哥]，且不得進行有悖原意的刪節或修改。本微信公眾號刊載信息內容或觀點表達，并 不構成對房地產投資、買賣的咨詢建議。任何人因使用本微信所涉及信息、觀點而導致直接或間接的投資或買賣損失，責任自負，本微信公眾號所有權人不承擔任何責任。

本文如有侵權或涉及版權疑問，請聯系tongxj@foxmail.com，我們會盡快處理，感謝！